【所得税】家が共有となっている自宅を売却したときの特別控除(譲渡所得・分離課税)

家が共有となっている自宅を売却したときの特別控除についてざっくり記載します。

 

1.家が共有となっている自宅を売却したとき(譲渡所得・分離課税)

家が共有となっている

 家が共有となっている自宅を売ったときは、売却した年の翌年の確定申告において、自宅を売却したときの3千万円の特別控除の要件を満たすときは、各所有者は自宅の売却代金から特別控除額として最大限度額3千万円まで控除することができます。

 ※各所有者ともそれぞれ確定申告をする必要があります。

(ア)父 持分 2/3

(売却代金-取得費-譲渡費用)= 6千万円 - 3千万円(特別控除)=3千万円(譲渡所得金額)

 

(イ)子 持分 1/3

(売却代金-取得費-譲渡費用)= 3千万円 - 3千万円(特別控除)=0円(譲渡所得金額)

 

※特別控除額は、各所有者とも最高限度額3千万円となります。

 

2.自宅を売却したときの税金

 個人所有の自宅を売却したときの税金は次のとおりです。

(ア)自宅を売却したときの税額控除および軽減税率の要件を満たすとき

①(売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除)= 所得金額Ⓐ

② Ⓐのうち6千万円以下の金額 ※この部分の税率が軽減されています。

㋐所得税    (売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除)×10%

㋑復興特別所得税 ㋐×2.1%

㋒住民税    (売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除)×4%

③ Ⓐのうち6千万円を超える部分の金額

㋐所得税    (Ⓐ-6千万円)×15%

㋑復興特別所得税 ㋐×2.1%

㋒住民税    (Ⓐ-6千万円)×5%

④ ②+③ 

 

(イ)短期譲渡所得(取得日~売却した年の1月1日までの期間≦5年)

①所得税    (売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除額)×30%

②復興特別所得税 ①×2.1%

③住民税    (売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除額)×9%

④ ①+②+③

 

(ウ)長期譲渡所得(取得日~売却した年の1月1日までの期間>5年)

※軽減税率の要件を満たさないとき

①所得税    (売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除額)×15%

②復興特別所得税 ①×2.1%

③住民税    (売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除額)×5%

④ ①+②+③

 

3.自宅を売却したときの特別控除(最大3千万円)の対象となるための要件

 個人所有の自宅を売却したときの特別控除の対象となる要件は次のとおりです。

(ア)自分が住んでいる家を売却していること

(イ)自分が住んでいる家と一緒にその敷地または借地権を売却していること

(ウ)住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること

※家を取り壊したときは以下の要件を満たすこと

①家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと

②住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと

③家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと

(エ)売った人と買った人が以下の関係ではないこと。

①夫婦または親子

②生計を一にする親族

③売却後に売却した家で同居する親族

④内縁関係にある人

⑤特殊な関係(同族関係など)にある法人等

(オ)売却した前年および前々年に以下の適用を受けていないこと

①自宅を売却したときの特別控除

②自宅の買換えの特例

③自宅の交換の特例

(カ)以下の特例の適用を受けていないこと。

①収用等の特別控除

②平成21年および平成22年に土地等を先行取得等したときの特例

など

 

4.自宅を売却したときの軽減税率の対象となるための要件

 個人所有の自宅を売却したときの軽減税率の対象となる要件は次のとおりです。

(ア)取得した日~売却した年の1月1日までの期間が10年を超えていること

(イ)自分が住んでいる家を売却していること

(ウ)自分が住んでいる家と一緒にその敷地または借地権を売却していること

(エ)住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること

※家を取り壊したときは以下の要件を満たすこと

①取得した日~家の取り壊した年の1月1日までの期間が10年を超えていること

②家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと

③住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと

④家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと

(オ)売った人と買った人が以下の関係ではないこと。

①夫婦または親子

②生計を一にする親族

③売却後に売却した家で同居する親族

④内縁関係にある人

⑤特殊な関係(同族関係など)にある法人等

(カ)売却した前年および前々年に自宅を売却したときの軽減税率の適用を受けていないこと

(キ)以下の特例の適用を受けていないこと。

①自宅の買換えの特例

②自宅の交換の特例

③平成21年および平成22年に土地等を先行取得等したときの特例

など

 

5.土地・建物を売却したときの取得費

 個人所有の自宅を売却したときの取得費は次のとおりです。

(ア)土地

①購入代金、購入手数料、設備費など

②「①の金額が不明」または「①<売却価額×5%」のとき

売却代金×5%

※実務上は別の手段で計算するときがあります。

 

(イ)建物

①(購入代金、購入手数料、設備費など)-減価償却費相当額

※減価償却費とは、時の経過によって減少した価値を概算的に計算した金額です。

※非業務用資産のときは、耐用年数×1.5=年数の旧定額法で計算します。

②「①の金額が不明」または「①<売却価額×5%」のとき

売却代金×5%

※実務上は別の手段で計算するときがあります。

 

6.自宅を売却したときの譲渡費用

 個人所有の土地・建物を売却したときの譲渡費用は次のとおりです。

(ア)仲介手数料

(イ)測量費

(ウ)契約書の印紙代

(エ)売却するために支払った立退料

(オ)売却するために支払ったの取壊し費用

など

 

7.家が共有持分となっている自宅を売却したときの確定申告

 自宅を売却したときの特別控除の適用を受けるためには、各所有者がそれぞれ確定申告書に譲渡所得の内訳書などに必要事項を記載し各所有者がそれぞれ確定確定申告する必要があります。

 

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上記の内容は、平成30年2月8日時点のものとなります。

各個別的事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

 

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