【所得税】自宅を買い換えて譲渡損となったとき(譲渡所得・分離課税)

自宅を買い換えて譲渡損となったときについてざっくり記載します。

 

1.自宅を買い換えて譲渡損となったとき(譲渡所得・分離課税)

 個人所有の自宅を買い換えて譲渡損(旧自宅)となったときに、一定の要件を満たすときは、確定申告をすることにより、その譲渡損の金額は次のようになります。

(ア)その年の他の土地・建物を売却して生じた譲渡益から控除することができます。

(イ)その年の他の所得(給与所得、事業所得など)から控除することはできます

(ウ)他の所得金額から譲渡損を控除しても、譲渡損の金額が残るときは、その売却した年の翌年以後3年間繰り

越すことができます

   

2.自宅を買い換えたときの譲渡損

 個人所有の自宅(旧自宅)を売却したときの譲渡損とは次のとおりです。

 

(売却代金-必要経費)<0

 

3.特例の対象となる売却した自宅(旧自宅)

 特例の対象となる売却した自宅(旧自宅)に該当するものは次のとおりです。

(ア)本人が住んでいる国内の自宅であること

※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。

(イ)住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること

(ウ)取得日~売却した年の1月1日までの期間が5年を超えること

(エ)平成29年12月31日までに売却が行われたものであること

(オ)家を取り壊したときは以下の要件をすべて満たすこと

①敷地の取得日~家の取り壊した年の1月1日までの期間が5年を超えること

②家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと

③住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと

④家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと

 

4.特例の対象となる購入した自宅(新自宅)

 特例の対象となる購入した自宅(新自宅)に該当するものは次のとおりです。

(ア)本人が住む国内の自宅であること

※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。

(イ)旧自宅の売却した年の前年1月1日~売却した年の翌年12月31日までに購入したものであること

(ウ)本人の居住用部分の床面積が50㎡以上であること

※マンションのときは独立部分の床面積が50㎡以上であること

(エ)新自宅を購入した年の翌年12月31日までに住むこと(見込みも含む)

(オ)新自宅を購入に対して10年以上の住宅ローンがあること

 

5.損失を翌年以後に繰り越しできない場合

 旧自宅を売却し譲渡損があっても、次のときは旧自宅の譲渡損の残額を翌年以後に損失を繰り越すことはできません。

 ※旧自宅の譲渡損を他の所得から控除することは可能です。

(ア)所得税の納税者の合計所得金額が3千万円を超えるときは、その年は適用ができません。

(イ)旧自宅の敷地が500㎡を超えるときに、その500㎡を超える部分に対応する譲渡損の金額

 

6.他の所得から控除および損失を翌年以後に繰り越しできない場合

 次のいずれかに該当するときは、旧自宅の譲渡損を①他の所得から控除すること②譲渡損の残額を翌年以後に繰り越すことの両方との適用することができません。

(ア)旧自宅の売った人と買った人が以下の関係であるとき

①夫婦または親子

②生計を一にする親族

③売却後に売却した家で同居する親族

④内縁関係にある人

⑤特殊な関係(同族関係など)にある法人等

(イ)旧自宅の売却した年の前年および前々年に以下の特例を受けているとき

自宅を売却したときの軽減税率の特例

自宅を売却したときの特別控除(3千万円)

③特定の居住用財産の買換えの長期譲渡所得の課税の特例

④特定の居住用財産の交換の長期譲渡所得の課税の特例

(ウ)売却した年または売却した年以前3年内に特定居住用資産の譲渡損の損益通算の特例の適用を受けているとき

(エ)売却した年の前年以前3年内に自宅を買い換えたときの譲渡損失の特例を受けているとき

 

7.土地・建物を売却したときの取得費

 個人所有の自宅を売却したときの取得費は次のとおりです。

(ア)土地

①購入代金、購入手数料、設備費など

②「①の金額が不明」または「①<売却価額×5%」のとき

売却代金×5%

※実務上は別の手段で計算するときがあります。

(イ)建物

①(購入代金、購入手数料、設備費など)-減価償却費相当額

※減価償却費とは、時の経過によって減少した価値を概算的に計算した金額です。

※非業務用資産のときは、耐用年数×1.5=年数の旧定額法で計算します。

②「①の金額が不明」または「①<売却価額×5%」のとき

売却代金×5%

※実務上は別の手段で計算するときがあります。

 

8.自宅を売却したときの譲渡費用

 個人所有の土地・建物を売却したときの譲渡費用は次のとおりです。

(ア)仲介手数料

(イ)測量費

(ウ)契約書の印紙代

(エ)売却するために支払った立退料

(オ)売却するために支払ったの取壊し費用

など

 

9.自宅を買い換えて譲渡損が生じたときの確定申告

 自宅を売却し譲渡損が生じたとき、確定申告書の提出期限までに、確定申告書、計算の明細書、登記事項証明書、などを添付し必要事項を記載し確定申告する必要があります。

 

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上記の内容は、平成30年2月13日時点のものとなります。

各個別的事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

 

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