【確定申告】亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除

亡くなった人(被相続人)の空き家を売ったときの3千万円特例控除についてざっくり説明します。

2019年6月20日:平成31年度改正を追記しました。

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除

相続又は遺贈(死因贈与を含む。)により取得した亡くなられた方(被相続人)のみが住んでいた家屋または敷地等を売却し、一定の要件を満たすときは、譲渡所得(利益)から最高3000万円まで控除することができます。

譲渡所得=売却価額 – 取得費 ‐ 譲渡費用 – 3000万円(特別控除)

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亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除の平成31年度改正

亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除の平成31年度改正は、2019年4月1日以降の家屋または敷地の売却について次のことが追加されました。

  • 期限の延長
  • 亡くなられた人が要介護認定等を受け、相続直前まで老人ホームに入居していたとき

亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除 3000万円控除の対象となる人

亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除の対象となる人は、相続または遺贈(死因贈与を含む。)により亡くなられた方の住んでいた家屋と敷地の両方を相続した人に限られます。

ただし、
売った相手が親子、夫婦、生計一親族、内縁関係、特殊な関係にある法人である場合は、
適用が受けられません。

亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除の適用できる期間

亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除の適用できる期間は、次のとおりです。

  1. 相続開始日が、平成25年1月2日以降であること。
  2. 売却日が、次のどちらかにも該当すること。
    • 相続開始日から3年経過日の12月31日までであること。
    • 平成28年4月1日から2019年(令和1)2023(令和5)年12月31日までの間であること。
      ※平成31年度改正で4年延長されました。

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の対象となる家屋

亡くなった人の空き家を売った時の3000万円特別控除の対象となる家は、次のとおりです。

  • 亡くなられた方の主として居住用だったこと。
  • 亡くなられた方のみが居住していたこと。
    ※賃貸併用住宅のときは、賃貸部分も空室であることが条件となります。
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること。
    ※分譲マンションなど(区分所有建物)は適用できません。
    ※未登記のときは、遺産分割協議書、請負契約書、確認済証、固定資産税台帳の写しにより証明できればOK
  • 相続から売却までに、有償・無償を問わず事業、貸付、居住に使用されていないこと。
  • 一定の耐震基準を満たさない場合は、売主が新耐震基準に適合するようリフォームをしたものであること。
    ※買主側でリフォームや取壊しをしたものは対象外となります。
  • 平成31年度改正
    2019年4月1日以降に売却(引き渡し)したときは、次の両方に該当する場合も対象となります。
    • 亡くなられた人が介護法に規定する要介護認定等を受けて、相続開始直前まで次の施設に入居や入所していたこと。
      • 特別養護老人ホーム
      • 有料老人ホーム
    • 老人ホームに入居してから相続開始直前まで、亡くなられた人の物品の保管や一時滞在で使用され、事業、貸付や亡くなった方以外の居住用に使用されていないこと

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の対象なる土地

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の対象となる土地は、次のとおりです。

  • 亡くなられた方の主として居住用家屋の敷地だったこと。
  • 相続から売却までに、有償・無償を問わず事業、貸付、居住に使用されていないこと。
  • 一定の耐震基準を満たさない家屋を取り壊した場合は、更地のままで売却したこと。
  • 平成31年度改正
    2019年4月1日以降に売却したときは、亡くなられた人が介護法に規定する要介護認定を受けて、相続開始直前まで老人ホームに入居していたこと。

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の家を取り壊すことの注意点

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の家を取り壊すときに、次のとおりにしてしまうと3000万円特別控除が受けられないと国税不服審判所が判断しています。

  • 売買契約時に買主側で古い家屋を取壊すことを前提に、売買金額を取壊し費用分を値引いて実質的に売主側が取壊し費用を負担していることにしたとき

空き家を取壊すときは、売主側で取壊しをしたあとでその敷地を売却する必要があります。

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の対象となる売却金額の上限

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の対象となる売却金額の上限は、次のとおりです。

  • 相続開始日から3年経過日の12月31日までの売却代金等の合計が1億円以下であること。
  • 相続開始日から3年経過日の12月31日までの間に適用がある家屋・土地等を分割して売却した部分も含め合計が1億円以下であること。
  • 相続開始日から3年経過日の12月31日までの間に適用がある家屋・土地等を分割して取得した他の相続人が売却した部分も含め合計が1億円以下であること。
  • 合計が1億円以下には、贈与・低額譲渡も含みます。

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除と一緒に適用できるもの

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除と一緒に適用ができるものは、次のとおりです。

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除と一緒に適用できないもの

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除と一緒に適用ができないものは、次のとおりです。

  • 相続税の取得費加算の特例
  • 固定資産の交換の特例

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の適用を受けるには

亡くなった人の空き家を売ったときの3000万円特別控除の適用を受けるには、必要事項を記入し、確定申告をする必要があります。

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