【相続&確定申告】亡くなった人の空き家を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」についてざっくり説明します。

2019年6月20日:平成31年度改正を追記しました。

亡くなった人の空き家(居住用財産)を売ったときの特例

相続又は遺贈(死因贈与を含む。)により取得した亡くなられた方(被相続人)のみが住んでいた
家屋または敷地等を売却し、一定の要件を満たすときは、譲渡所得から最高3千万円まで控除することができます。

譲渡所得=売却価額 – 取得費 ‐ 譲渡費用 – 3千万円(特別控除)

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平成31年度改正

平成31年度改正により、2019年4月1日以降の家屋または敷地の売却について次のことが追加されました。

  • 期限の延長
  • 亡くなられた人が要介護認定等を受け、相続直前まで老人ホームに入居していたとき

対象となる人

相続または遺贈(死因贈与を含む。)により亡くなられた方の住んでいた家屋と敷地の両方を取得した人
に限られます。
ただし、
売った相手が親子、夫婦、生計一親族、内縁関係、特殊な関係にある法人である場合は、
適用が受けられません。

適用できる期間

  1. 相続開始日が、平成25年1月2日以降であること。
  2. 売却日が、次のいずれにも該当すること。
    • 相続開始日から3年経過日の12月31日までであること。
    • 平成28年4月1日から2019年(令和1)2023(令和5)年12月31日までの間であること。
      ※平成31年度改正で4年延長されました。

対象となる家屋

  • 亡くなられた方の主として居住用だったこと。
  • 亡くなられた方のみが居住していたこと。
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること。
    ※分譲マンションなど(区分所有建物)は適用できません。
  • 相続から売却までに、有償・無償を問わず事業、貸付、居住に使用されていないこと。
  • 一定の耐震基準を満たさない場合は、耐震リフォームをしたものであること。
  • 平成31年度改正
    2019年4月1日以降に売却したときは、次の両方に該当する場合も対象となります。
    • 亡くなられた人が介護法に規定する要介護認定を受けて、相続開始直前まで老人ホームに入居していたこと。
    • 老人ホームに入居してから相続開始直前まで、亡くなられた人の物品の保管や一時滞在で使用され、
      事業、貸付に使用されていないこと

対象なる土地

  • 亡くなられた方の主として居住用家屋の敷地だったこと。
  • 相続から売却までに、有償・無償を問わず事業、貸付、居住に使用されていないこと。
  • 一定の耐震基準を満たさない家屋を取り壊した場合は、更地のままで売却したこと。
  • 平成31年度改正
    2019年4月1日以降に売却したときは、
    亡くなられた人が介護法に規定する要介護認定を受けて、相続開始直前まで老人ホームに入居していたこと。

売却金額の上限

  • 相続開始日から3年経過日の12月31日までの売却代金の合計が1億円以下であること。
  • 相続開始日から3年経過日の12月31日までの間に適用がある家屋・土地等を分割して売却した部分や
    他の相続人が売却した部分も含めて1億円以下となります。

この特例と一緒に適用できるもの

  • 自己の居住用財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除
    ※ただし、同一年に両方の適用を受ける場合は2つの特例で3千万円が限度となります。
  • 特定の居住用財産の買換えの特例
  • 住宅借入金等特別控除の特例
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この特例と一緒に適用できないもの

  • 相続税の取得費加算の特例
  • 固定資産の交換の特例

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具体的な事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

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