【確定申告】自宅を売却したときの特別控除と軽減税率

個人所有の自宅を売却したときの特別控除と軽減税率についてざっくり記載します。

個人所有の自宅を売却したとき
(譲渡所得・分離課税)

  • 個人所有の自宅を売ったときは、売却した年の翌年の確定申告において、
    一定の要件を満たすときは、自宅の売却代金から最大3千万円まで控除することができます。
  • 個人所有の自宅を売ったときは、売却した年の翌年の確定申告において、
    一定の要件を満たすときは、土地・建物の譲渡よりも税率が軽減されます。

自宅を売却したときの特別控除(最大3千万円)の対象となるための要件

個人所有の自宅を売却したときの特別控除の対象となる要件は次のとおりです。

  1. 自分が住んでいる家を売却していること
  2. 自分が住んでいる家と一緒にその敷地または借地権を売却していること
  3. 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること
    ※家を取り壊したときは以下の要件を満たすこと
    • 家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと
    • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと
    • 家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと
  4. 売った人と買った人が以下の関係ではないこと。
    • 夫婦または親子
    • 生計を一にする親族
    • 売却後に売却した家で同居する親族
    • 内縁関係にある人
    • 特殊な関係(同族関係など)にある法人等
  5. 売却した前年および前々年に以下の適用を受けていないこと
    • 自宅を売却したときの特別控除
    • 自宅の買換えの特例
    • 自宅の交換の特例
  6. 以下の特例の適用を受けていないこと。
    • 収用等の特別控除
    • 平成21年および平成22年に土地等を先行取得等したときの特例
      など
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自宅を売却したときの3千万円特別控除と一緒に適用ができるもの

  • 亡くなった人(被相続人)が住んでいた空き家(自宅)を売却したときの3千万円の特別控除
    ※ただし、同一年に両方の適用を受ける場合は2つの特例で3千万円が限度となります。
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自宅を売却したときの軽減税率の対象となるための要件

個人所有の自宅を売却したときの軽減税率の対象となる要件は次のとおりです。

  1. 取得した日~売却した年の1月1日までの期間が10年を超えていること
  2. 自分が住んでいる家を売却していること
  3. 自分が住んでいる家と一緒にその敷地または借地権を売却していること
  4. 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること
    ※家を取り壊したときは以下の要件を満たすこと
    • 取得した日~家の取り壊した年の1月1日までの期間が10年を超えていること
    • 家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと
    • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと
    • 家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと
  5. 売った人と買った人が以下の関係ではないこと。
    • 夫婦または親子
    • 生計を一にする親族
    • 売却後に売却した家で同居する親族
    • 内縁関係にある人
    • 特殊な関係(同族関係など)にある法人等
  6. 売却した前年および前々年に自宅を売却したときの軽減税率の適用を受けていないこと
  7. 以下の特例の適用を受けていないこと。
    • 自宅の買換えの特例
    • 自宅の交換の特例
    • 平成21年および平成22年に土地等を先行取得等したときの特例
      など

土地・建物を売却したときの取得費

個人所有の自宅を売却したときの取得費は次のとおりです。

  1. 土地
  2. 購入代金、購入手数料、設備費など
  3. 「上記の金額が不明」または「上記の金額<売却価額×5%」のとき
    売却代金×5%
    ※実務上は別の手段で計算するときがあります。
  4. 建物
  5. (購入代金、購入手数料、設備費など)-減価償却費相当額
    ※減価償却費とは、時の経過によって減少した価値を概算的に計算した金額です。
    ※非業務用資産のときは、耐用年数×1.5=年数の旧定額法で計算します。
  6. 「上記の金額の金額が不明」または「上記の金額<売却価額×5%」のとき
    売却代金×5%
    ※実務上は別の手段で計算するときがあります。

自宅を売却したときの譲渡費用

個人所有の土地・建物を売却したときの譲渡費用は次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 契約書の印紙代
  • 売却するために支払った立退料
  • 売却するために支払ったの取壊し費用
    など

自宅を売却したとき

自宅を売却したときの特別控除、軽減税率の適用を受けるためには、確定申告する必要があります。

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