【確定申告】自宅の買い換えて譲渡益となったとき（譲渡所得・分離課税）

自宅を買い換えて譲渡益となったときについてざっくり記載します。

 

個人所有の自宅を買い換えて譲渡益（旧自宅）となったときに、売却金額と購入金額の関係により、

その譲渡益の金額の取り扱いが異なります。

　 　

「旧自宅の売却金額 > 新自宅の購入金額」となる自宅の買換えをしたときは次のとおり計算します。

（ア）売却代金－購入金額

（イ）（旧自宅の取得費+旧自宅の譲渡費用）×（（ア）÷ 売却金額 ）

（ウ）譲渡所得 ＝（ア）－（イ）

 

「旧自宅の売却金額 < 新自宅の購入金額」となる自宅の買換えをしたときに、一定の要件を満たすときは、

旧自宅の譲渡益を新自宅を売却するときまで繰り延べることができます。

（ア）旧自宅の売却時　

旧自宅の売却金額－旧自宅の取得価額 ＝４千万円（譲渡益）

※ 一定の要件を満たすと売却時には課税されない。

（イ）新自宅を売却時　

新自宅の売却金額－新自宅の取得価額＝２千万円（譲渡益）＋４千万円（（ア）の譲渡益）＝６千万円 

 

特例の対象となる売却した自宅（旧自宅）に該当するものは次のとおりです。

（ア）国内の自宅であること

※２以上あるときは、主たる１つものだけに限定されます。

（イ）以下のいずれかに該当する家または家とその敷地のであること

①自分が現在住んでいる

②住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却している

（ウ）居住期間が１０年以上であること

（エ）取得日～売却した年の１月１日までの所有期間が１０年を超えること

（オ）平成２９年１２月３１日までに売却が行われたものであること

（カ）売却代金が１億円以下であること

※分割して売却しているときは、前々年、前年、本年、翌年、翌々年の５年間の合計で１億円以下であること

（キ）家を取り壊したときは以下の要件をすべて満たすこと

①敷地の取得日～家の取り壊した年の１月１日までの期間が１０年を超えること

②家を取り壊してから１年以内に譲渡契約がされたこと

③住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却したこと

④家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと

（ク）売却した年に以下の特例を受けていないこと

①自宅を売却したときの特別控除（３千万円）

②自宅を売却したときの軽減税率

（ケ）売却した年の前年、前々年に以下の特例を受けていないこと

①自宅を売却したときの特別控除（３千万円）

②自宅を売却したときの軽減税率

③自宅を売却し譲渡損となったときの損益通算および繰越控除

 

特例の対象となる購入した自宅（新自宅）に該当するものは次のとおりです。

（ア）本人が住む国内の自宅であること

※２以上あるときは、主たる１つものだけに限定されます。

（イ）旧自宅の売却した年の前年１月１日～売却した年の翌年１２月３１日までに購入したものであること

（ウ）次の期間までに住むこと（見込みも含む）

①売却した年または売却年の前年に購入したとき　

売却した年の翌年１２月３１日まで

②売却した年の翌年に購入したとき　

購入した年の翌年１２月３１日まで

（エ）家の居住用部分の床面積が５０㎡以上であること

※マンションのときは独立部分の床面積が５０㎡以上であること

（オ）敷地の面積が５００㎡以下であること

（カ）家が耐火建築物の中古物件であるときは、取得日以前２５年以内に建築されたものであること

※一定の耐震基準であるときは建築年数の制限はありません。

 

自宅の買換えの特例の適用を受けるためには、確定申告書の提出期限までに確定申告する必要があります。

　

上記の内容は、平成３０年２月１５日時点のものとなります。

各個別的事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

 

佐藤智明税理士事務所　https://www.satoh-tax.com/

税理士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

関東経済産業局　認定経営革新等支援機関

  

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