【確定申告】住宅ローンがある自宅を売却し譲渡損になったときの節税

住宅ローンがある自宅を売却して譲渡損が生じたときの損益通算と繰越控除についてざっくり説明します。

住宅ローンがある自宅を売却して譲渡損になったとき

2021年12月31日までに住宅ローンがある自宅を住宅ローン残高を下回る価額で売却し、
一定の要件を満たすときは、
確定申告することによりその譲渡損失を給与所得、事業所得などの他の所得から
控除(損益通算または繰越控除)することができます。

この特例は新たな自宅を取得しないときでも適用することができます。

※損益通算:損失をその年の他の所得から控除すること。
※繰越控除:損失のうち、その年の所得から控除しきれない金額を翌年以降3年間繰り越して所得から控除すること。

一定の要件

  • 自分が住んでいる住宅を譲渡すること。
  • 以前に住んでいた自宅であるときは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 譲渡の年の1月1日に所有期間が5年を超える自宅で日本国内にあること。
  • 譲渡した自宅の売買契約日の前日で、その自宅の住宅ローンの償還期間が10年以上であること。
  • 自宅の譲渡価額が住宅ローン残高を下回っていること。
  • 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は以下の3要件の全てを満たすものに限ります。
    • その敷地が家屋が取り壊された日の年の1月1日に所有期間が5年超であること
    • その敷地の譲渡契約が家屋の取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、
      住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと
    • 家屋を取り壊してから譲渡締結日までに、その敷地を貸駐車場などその他の用に使用していないこと。

適用できないとき

つぎに該当する場合は、損益通算、繰越控除の適用ができません。

  • 譲渡損を繰り越すこと(繰越控除)が適用できない
    • 合計所得金額が3千万円を超える年は適用できません。
  • 譲渡損を他の所得と相殺(損益通算)と繰越控除の両方が適用できない
    • 親子、夫婦、生計一親族、売却した家屋で同居する親族、内縁関係、特殊関係の法人などへの譲渡
    • 自宅を売却した年の前年以前3年以内に他の自宅の譲渡損失についてこの特例を受けている
    • 自宅を売却した年、または、その年の前年以前3年以内に自宅を買換えた譲渡損失の損益通算及び
      繰越控除の特例を受ける又は受けたとき
    • 自宅を売却した年の前年、前々年に以下の特例のどれかの適用を受けているとき
      • 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
      • 居住用財産の譲渡所得の3千万円の特別控除
      • 特定居住用財産の買換えの長期譲渡所得の課税の特例
      • 特定居住用財産の交換の長期譲渡所得の課税の特例
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損益通算のできる金額

下記のどちらか小さい金額を損益通算できます。 

  • 売却代金 - ( 購入代金等 - 減価償却費 ) = 譲渡損失
  • ローン残高 - 売却代金 = 損益通算限度額

適用を受けるには

損益通算または繰越控除の適用を受けるためには確定申告をする必要があります。

  • 損益通算のとき
    • 確定申告書に必要な書類を添付する必要があります。
  • 繰越控除のとき
    • 損益通算を受けた年に、損益通算のすべての添付書類を期限内に提出していること
    • 損益通算を受けた年から繰越控除を受ける年まで連続して確定申告書(損失申告)を提出すること

上記の内容は、ブログ記載時点のものとなります。
具体的な事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

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