令和3年以後の国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例

国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例

個人が国外中古建物の不動産賃貸収入（不動産所得）があり、その国外中古建物の賃貸の儲け（所得）がマイナス（損失）となるときに、そのマイナス（損失）のうち減価償却費分のマイナス（損失）は、なかったものとなる。

適用開始時期は、いつから

国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例の適用開始時期は、２０２１（令和３）年以後から適用予定

国外中古建物とは

「国外中古建物」とは、次の要件に該当する建物です。

• 国外の中古建物
• その建物を個人で所有（取得）している
• その建物が賃貸され個人で使用されるか、法人の事業用に使用されている
• その建物の（減価）償却費の計算を次の耐用年数の方法で計算している
  • 法定耐用年数の「全部」を経過している資産
    　法定耐用年数×２０％
  • 法定耐用年数の「一部を経過」している資産
    　（法定耐用年数－経過年数）+経過年数×２０％
  • その不動産所得に供したとき以後の使用可能期間として見積もられる年数
    ※使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類の添付があるときは除かれる

国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例の具体例

具体例で計算すると

国外中古建物の賃貸収入　800,0000円、減価償却費以外の経費　1,000,000円、減価償却費　400,000円

国外中古建物の不動産所得＝800,000円－1,000,000円－400,000円＝－600,000円

このときに、－600,000円のうち減価償却費400,000円はなかったものとなり－600,000円+400,000円＝－200,000円が、国外中古建物の不動産所得の損失となります。

この－200,000円を不動産所得、事業所得、給与所得から控除される金額

複数の国外中古建物を所有するときの不動産所得の損益通算の特例

個人が複数の国外中古建物を所有しているときの不動産所得の損益通算の特例は、次のようになります。

• 国外中古建物A
  1. 国外中古建物Aの賃貸収入　　　　　　　 　８００,０００円
  2. 国外中古建物Aの減価償却費以外の経費　１,０００,０００円
  3. 国外中古建物Aの減価償却費　　　　　　　 ４００,０００円
  4. 国外中古建物Aの不動産所得＝８００,０００円－１,０００,０００円＝－６００,０００円
• 国外建物B
  1. 国外建物Bの賃貸収入　　　　　　　　　１,０００,０００円
  2. 国外建物Bの減価償却費以外の経費　　　　 ５００,０００円
  3. 国外建物Bの減価償却費　　　　　　　　 　４００,０００円
  4. 国外建物Bの不動産所得＝１,０００,０００円－５００,０００円－４００,０００円＝１００,０００円
• 国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例
  1. 国外中古建物Aの不動産所得　－６００,０００円
  2. 国外建物Bの不動産所得　　　　１００,０００円
  3. 国外中古建物Aと国外建物Bの不動産所得
     ＝－６００,０００円+１００,０００円＝－５００,０００円（AとBの合計）
     　－５００,０００円+４００,０００円（国外中古建物Aの減価償却費）
     ＝－１００,０００円 国外中古建物の不動産所得の損失

国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例を受けた国外中古建物を譲渡したとき

外中古建物を譲渡したときに、その国外中古建物の取得費から控除する減価償却費のうち、国外中古建物の不動産所得の損益通算の特例を受けて減価償却費がなかったものとされた金額は、取得費から控除されない。

国外中古建物の譲渡所得＝売却金額－（取得費－減価償却費+減価償却費がなかったものとされた金額）－譲渡費用

上記の内容は、ブログ記載時点のものとなります。

具体的な事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

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