自宅を買い換え譲渡損になったときの損益通算と繰越控除

自宅を買い換えて譲渡損になったときの損益通算と繰越控除についてざっくり記載します。

※通称「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

自宅を買い換えて譲渡損になったとき

個人所有の自宅を買い換えて譲渡損（旧自宅）となったときに、一定の要件を満たすときは、その譲渡損の金額はつぎのようにすることができます。

• 同じ年に売却した他の土地・建物の譲渡益から控除（損益通算）することができます。
• 同じ年の給与所得、事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
• 他の所得金額から譲渡損を控除しても、譲渡損の金額が残るときは、
  その売却した年の翌年以後３年間繰り越すこと（繰越控除）ができます。

自宅を買い換えたときの譲渡損とは

個人所有の自宅（旧自宅）を売却したときの譲渡損とは次のとおりです。

• 売却代金－必要経費＜０

自宅を買い換えて譲渡損の対象となる売却した旧自宅の要件

対象となる売却した自宅（旧自宅）の要件は次のとおりです。

• 国内にある本人の自宅であること
  ※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。
• 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却している
• 取得日～売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超えること
• 2023（令和５）年12月31日までに売却がされたものであること
• 家を取り壊したときは、つぎの要件をすべて満たしていること
  • 敷地の取得日～家の取り壊した年の1月1日までの期間が10年を超えること
  • 家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと
  • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと
  • 家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと

自宅の買い換えの譲渡損の対象となる購入した新自宅の要件

対象となる購入した自宅（新自宅）の要件は次のとおりです。

• 本人が住む国内の自宅であること
  ※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。
• 旧自宅の売却した年の前年1月1日～売却した年の翌年12月31日までに購入したものであること
• 新自宅を購入した年の翌年12月31日までに住むこと（見込みも含む）
• 家の居住用部分の床面積が50㎡以上であること
  ※マンションのときは独立部分の床面積が50㎡以上であること
• 購入した新自宅に10年以上の住宅ローンが取得した年の12月31日にあること

翌年以後に繰越できない自宅の買い換えの譲渡損

旧自宅を売却し譲渡損があっても、次のときは旧自宅の譲渡損の残額を翌年以後に損失を繰り越すこと（繰越控除）はできません。

旧自宅の譲渡損を他の所得から控除（損益通算）することは出来ます。

• 合計所得金額が3000万円を超えるときは、その年は適用することができません。
  ※給与所得のみのときは、年収が3220万円以下であれば適用できる
• 旧自宅の敷地が500㎡を超えるときは、500㎡を超える部分の譲渡損の金額
• 繰越控除の適用を受けようとする年の12月31日に住宅借入金等の残高がないとき

損益通算と繰越控除の両方が適用できない自宅の買い換えの譲渡損

次のどれかに該当するときは、旧自宅の譲渡損を「他の所得から控除すること（損益通算）」と「譲渡損の残額を翌年以後に繰り越すこと（繰越控除）」の両方との適用することができません。

• 旧自宅の売った人と買った人が以下の関係であるとき
  • 夫婦または親子
  • 生計を一にする親族
  • 売却後に売却した家で同居する親族
  • 内縁関係にある人
  • 特殊な関係（同族関係など）にある法人等
• 旧自宅の売却した年の前年および前々年に以下の特例を受けているとき
  • 自宅を売却したときの3000万円の特別控除
  • 自宅を売却したときの軽減税率の特例
  • 自宅の買い換えの譲渡益となった（特定の居住用財産の買換えの長期譲渡所得の課税の特例）
  • 特定の居住用財産の交換の長期譲渡所得の課税の特例
• 売却した年または売却した年以前3年内に特定居住用資産の譲渡損の損益通算の特例の適用を受けているとき
• 売却した年の前年以前3年内に自宅を買い換えたときの譲渡損失の特例を受けているとき

自宅の買い換えの取得費になるもの

個人所有の自宅を売却したときの取得費は次のとおりです。

• 土地
  1. 購入代金、購入手数料、設備費など
  2. 「①の金額が不明」または「①＜売却価額×5％」のとき
     売却代金×5％
     ※実務上は別の手段で計算するときがあります。
• 建物
  1. （購入代金、購入手数料、設備費など）－減価償却費相当額
     ※減価償却費とは、時の経過によって減少した価値を概算的に計算した金額です。
     ※非業務用資産のときは、耐用年数×1.5＝年数の旧定額法で計算します。
  2. 「①の金額が不明」または「①＜売却価額×5％」のとき
     売却代金×5％
     ※実務上は別の手段で計算するときがあります。

自宅の買い換えの譲渡費用になるもの

譲渡費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 測量費
• 契約書の印紙代
• 売却するために支払った立退料
• 売却するために支払ったの取壊し費用
  など

自宅の買換え譲渡損の適用を受けるには

自宅の買換えの譲渡損の適用を受けるためには、確定申告書の提出期限までに確定申告する必要があります。

自宅の買換え譲渡損の繰越控除の適用を受けるには

自宅の買換え譲渡損の繰越控除の適用を受けるには、次の要件を満たす必要があります。

• 譲渡損失が発生した年に期限内申告を行っていること
• 翌年以後、連続して確定申告書を提出していること

上記の内容は、ブログ記載時点のものとなります。
具体的な事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

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