【確定申告】自宅を買い換えて譲渡損になったとき

自宅を買い換えて譲渡益になったときについてざっくり記載します。

自宅を買い換えて譲渡益になったとき(譲渡所得・分離課税)

個人所有の自宅を買い換えて譲渡益(旧自宅)になったときに、売却金額と購入金額の関係により、
その譲渡益の金額の取り扱いが異なります。   

旧自宅の売却金額 > 新自宅の購入金額

「旧自宅の売却金額 > 新自宅の購入金額」となる自宅の買換えをしたときは次のように計算します。

  1. 売却代金-購入金額
  2. (旧自宅の取得費+旧自宅の譲渡費用)×(①÷ 売却金額 )
  3. 譲渡所得 =①-②

旧自宅の売却金額 < 新自宅の購入金額

「旧自宅の売却金額 < 新自宅の購入金額」になる自宅の買換えをしたときに、一定の要件を満たすときは、
旧自宅の譲渡益を新自宅を売却するときまで繰り延べることができます。

  1. 旧自宅の売却時 
    旧自宅の売却金額-旧自宅の取得価額 =4千万円(譲渡益)
    ※ 一定の要件を満たすと売却時には課税されない。
  2. 新自宅を売却時 
    新自宅の売却金額-新自宅の取得価額=2千万円(譲渡益)+4千万円(①の譲渡益)=6千万円 

特例の対象となる売却した旧自宅の要件

特例の対象となる売却した自宅(旧自宅)に該当するものは次のとおりです。

  1. 国内の自宅であること
    ※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。
  2. 次のどちらかに該当する家または家とその敷地のであること
    • 自分が現在住んでいる
    • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却している
  3. 居住期間が10年以上であること
  4. 取得日~売却した年の1月1日までの所有期間が10年を超えること
  5. 平成29年12月31日までに売却が行われたものであること
  6. 売却代金が1億円以下であること
    ※分割して売却しているときは、前々年、前年、本年、翌年、翌々年の5年間の合計で1億円以下であること
  7. 家を取り壊したときは以下の要件をすべて満たすこと
    • 敷地の取得日~家の取り壊した年の1月1日までの期間が10年を超えること
    • 家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと
    • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと
    • 家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと
  8. 売却した年に以下の特例を受けていないこと
    • 自宅を売却したときの特別控除(3千万円)
    • 自宅を売却したときの軽減税率
  9. 売却した年の前年、前々年に以下の特例を受けていないこと
    • 自宅を売却したときの特別控除(3千万円)
    • 自宅を売却したときの軽減税率
    • 自宅を売却し譲渡損となったときの損益通算および繰越控除
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特例の対象となる購入した新自宅の要件

特例の対象となる購入した自宅(新自宅)に該当するものは次のとおりです。

  1. 本人が住む国内の自宅であること
    ※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。
  2. 旧自宅の売却した年の前年1月1日~売却した年の翌年12月31日までに購入したものであること
  3. 次の期間までに住むこと(見込みも含む)
    • 売却した年または売却年の前年に購入したとき 
      売却した年の翌年12月31日まで
    • 売却した年の翌年に購入したとき 
      購入した年の翌年12月31日まで
  4. 家の居住用部分の床面積が50㎡以上であること
    ※マンションのときは独立部分の床面積が50㎡以上であること
  5. 敷地の面積が500㎡以下であること
  6. 家が耐火建築物の中古物件であるときは、取得日以前25年以内に建築されたものであること
    ※一定の耐震基準であるときは建築年数の制限はありません。

自宅の買換え特例と一緒に適用が受けられるもの

  • 亡くなった人(被相続人)が住んでいた空き家(自宅)を売却したときの3千万円の特別控除
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自宅の買換え特例の確定申告

自宅の買換えの特例の適用を受けるためには、確定申告書の提出期限までに確定申告する必要があります。

上記の内容は、ブログ記載時点のものとなります。
具体的な事案は各専門家へご相談されることをお勧め致します。

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