【確定申告】土地建物を売却し譲渡損になった時の損益通算と繰越控除

個人所有の土地・建物を売却し譲渡損となったときの損益通算と繰越控除についてざっくり記載します。

【原則】個人所有の土地・建物を売却し譲渡損になったときの損益通算と繰越控除

個人所有の土地・建物を売却し譲渡損になったときは、原則、その譲渡損の金額は次のようになります。

  • 同じ年に売買した他の土地・建物の譲渡益から控除(損益通算)ができます。
  • 土地・建物の譲渡損は、他の所得(給与所得、事業所得など)から控除(損益通算)することはできません。
  • その年の他の土地・建物の譲渡益から土地・建物の譲渡損を控除しても、
    譲渡損の金額が残ったとしても、その譲渡損の金額はなかったものとされます。
    ※繰越控除ができない。
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【確定申告】土地・建物を売却したとき(譲渡所得・分離課税)

【特例】個人所有の一定の自宅を売却し譲渡損になったときの損益通算と繰越控除

個人所有の一定の自宅を売却し譲渡損になったときは、確定申告をすることにより、
その譲渡損の金額は次のようになります。

  • 同じ年に売買した他の土地・建物の譲渡益から控除(損益通算)ができます。
  • 一定の自宅を売却したときの譲渡損は、他の所得(給与所得、事業所得など)から控除(損益通算)ができます。
  • 他の所得金額から一定の自宅を売却したときの譲渡損を控除しても、譲渡損の金額が残るときは、
    その売却した年の翌年以後3年間繰り越し(繰越控除)ができます。

土地・建物を売却したときの譲渡損

個人所有の土地・建物を売却したときの譲渡損とは次のとおりです。
(売却代金-取得費-譲渡費用)<0

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特例の対象となる一定の自宅

特例の対象となる一定の自宅に該当するものは次のとおりです。

  • 取得日~売却した年の1月1日までの期間が5年を超えること。
  • 平成29年12月31日までに行われたものであること
  • 国内にあるもの
  • 売却した本人の居住用であること
    ※2以上あるときは、主たる1つものだけに限定されます。
  • 以下のどれかに該当していること
    • 自分が住んでいる家を売却していること
    • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること
      ※家を取り壊したときは以下の要件をすべて満たすこと
      • 敷地の取得日~家の取り壊した年の1月1日までの期間が5年を超えること
      • 家を取り壊してから1年以内に譲渡契約がされたこと
      • 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却したこと
      • 家を壊してから譲渡契約日までに貸駐車場などの利用をしていないこと
  • 売った人と買った人が以下の関係ではないこと。
    • 夫婦または親子
    • 生計を一にする親族
    • 売却後に売却した家で同居する親族
    • 内縁関係にある人
    • 特殊な関係(同族関係など)にある法人等

土地・建物を売却したときの取得費

個人所有の自宅を売却したときの取得費は次のとおりです。

  • 土地
    • 購入代金、購入手数料、設備費など
    • 「上記の金額が不明」または「上記の金額<売却価額×5%」のとき
      売却代金×5%
      ※実務上は別の手段で計算するときがあります。
  • 建物
    • (購入代金、購入手数料、設備費など)-減価償却費相当額
      ※減価償却費とは、時の経過によって減少した価値を概算的に計算した金額です。
      ※非業務用資産のときは、耐用年数×1.5=年数の旧定額法で計算します。
    • 「上記の金額が不明」または「上記の金額<売却価額×5%」のとき
      売却代金×5%
      ※実務上は別の手段で計算するときがあります。

自宅を売却したときの譲渡費用

個人所有の土地・建物を売却したときの譲渡費用は次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 契約書の印紙代
  • 売却するために支払った立退料
  • 売却するために支払ったの取壊し費用
    など

一定の自宅を売却し譲渡損が生じたときの特定の適用を受けるには

自宅を売却し譲渡損が生じたとき、確定申告書の提出期限までに必要事項を記載し確定申告する必要があります。

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